Descrizione
Il progetto si sviluppa a Milano in via Uberto Visconti di Modrone 8/10, nel cuore della zona Borgogna/San Babila.
L’operazione – con un rendimento annuo atteso del 9,00% – prevede l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile di pregio per la sua conversione in una struttura ricettiva composta da 6 camere indipendenti, ciascuna con bagno privato, destinate alla locazione turistica.
Secondo l’analisi del team di sviluppo, la posizione strategica dell’immobile, a pochi passi da San Babila e dal Duomo, garantisce un’elevata attrattività per il segmento degli affitti a breve termine, con un prezzo al metro quadro inferiore alla media di mercato in un’area ad alta domanda.
La società è stata costituita come startup innovativa, permettendo agli investitori di beneficiare dei vantaggi fiscali, tra cui la detrazione/deduzione del 30% per i primi tre anni e del 65% per investimenti superiori a €50.000.
Il promotore dell’iniziativa ha già realizzato operazioni simili con successo a Milano, Verona e Venezia, gestendo locazioni turistiche con un track record comprovato. I dati di benchmark confermano la sostenibilità del modello e il forte potenziale di apprezzamento dell’asset.
Perché investire
Un progetto immobiliare in zona Borgogna/San Babila rappresenta un’opportunità strategica per gli investitori, grazie alla posizione esclusiva e alla forte attrattività della zona per il turismo e il business. Situato in una delle aree più richieste di Milano, l’immobile beneficia della vicinanza a Piazza San Babila, al Quadrilatero della Moda e al Duomo, garantendo un’elevata domanda per gli affitti a breve termine.
L’area è in costante crescita grazie ai continui investimenti infrastrutturali e alla presenza di numerosi servizi di trasporto pubblico (metro M1 e M4, tram e autobus), che la rendono un hub perfetto per professionisti e turisti internazionali. Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di San Babila ha registrato un apprezzamento significativo, con un incremento del valore al metro quadro superiore alla media cittadina.
Il progetto sfrutta questa tendenza, con un prezzo d’acquisto inferiore alla media di mercato (€ 6.180/mq vs €7.900/mq), creando un’opportunità di valorizzazione sia nel breve che nel lungo termine. Milano continua a consolidarsi come una delle principali mete business e lifestyle in Europa, con eventi internazionali come la Fashion Week e il Salone del Mobile, che generano una domanda costante di soluzioni abitative di alta qualità. L’investimento in questa operazione consente di beneficiare di una gestione ottimizzata del rischio, grazie alla diversificazione della locazione su sei unità indipendenti.
Piano Reward
Rendita annua e Successiva Exit a 5 anni
La società offre un rendimento garantito del 7% annuo (interesse semplice) sull’investito. L’attuale previsione stima una rendita media annua del 9%.
Alla scadenza del quinto anno, la proprietà verrà messa in vendita, consentendo di disporre di uno storico consolidato di fatturato ed EBITDA. L’acquirente previsto sarà un investitore immobiliare, con un’aspettativa di redditività annua. Si prevede un incremento del valore dell’immobile di almeno il 12,5% nell’arco di cinque anni.
L’investitore avrà diritto a ricevere un importo pari al capitale investito (1x) più un rendimento minimo del 7% annuo (interesse semplice), in linea con il meccanismo di Liquidation Preference.
Esempio struttura investimento e ritorno economico al netto dell’earn-out
Per l’operazione verrà costituita una SRL che avrà il compito di acquistare l’immobile. Il capitale sarà suddiviso in due categorie di quote:
- Quote B – Sottoscritte dagli investitori
- Quote A – Detenute dal founder Enrico Pandian, con diritto a un earn-out pari al 30% del plusvalore generato dall’investimento al termine del periodo di 5+ anni.
Calcolo del Plusvalore
Il plusvalore sarà determinato dalla differenza tra Minuendo (prezzo di cessione dell’immobile e utili generati dalla gestione) e Sottraendo (tutte le spese sostenute). L’earn-out per Enrico scatta solo nel caso in cui il rendimento superi 1x + 7% annuo per le quote B. Se un investitore contribuisce con €10.000:
- Per 5 anni riceve un affitto annuo di €1.000 (pari al 10% annuo).
- Al sesto anno, la sua quota viene ceduta a €12.000.
Il rendimento totale dell’investimento sarà:
- Incasso totale = €5.000 (affitti) + €12.000 (cessione quota) = €17.000
- Rendimento minimo garantito = €10.000 + €700 x 5 anni = €13.500
- La differenza tra incasso totale e rendimento minimo è €17.000 – €13.500 = €3.500
- Enrico percepisce il 30% di tale eccedenza (€3.500 x 30%) = €1.050
L’investitore, quindi, ottiene un ritorno netto di €15.950 su un investimento iniziale di €10.000, equivalente a un rendimento complessivo del 59,5% in sei anni.
Strategie di sviluppo
L’operazione seguirà un percorso strutturato in fasi, finalizzato a massimizzare il rendimento e ottimizzare i tempi di realizzazione. La durata complessiva prevista per il ciclo di investimento è di 5 anni, con una fase iniziale di acquisizione e messa a reddito dell’immobile, seguita dalla gestione operativa e dalla vendita finale per la valorizzazione dell’asset.
Fasi operative dell’investimento
- Fase di acquisizione (0-3 mesi)
- Finalizzazione dell’acquisto dell’immobile e completamento delle pratiche notarili e amministrative.
- Costituzione della SRL veicolo e definizione della struttura di gestione.
- Ottenimento dell’eventuale finanziamento bancario per coprire fino al 30% del valore dell’immobile.
- Fase di ristrutturazione e allestimento (3-6 mesi)
- Realizzazione di 3 nuovi bagni e suddivisione degli spazi per massimizzare la resa locativa.
- Arredamento e allestimento delle camere con dotazioni per affitti turistici.
- Attivazione dei contratti con la società di gestione per pulizie, manutenzione e biancheria.
- Fase di messa a reddito e gestione (6 mesi – 5 anni)
- Avvio della locazione turistica con listing su piattaforme come Airbnb, Booking e Expedia.
- Ottimizzazione dell’occupazione con strategie di pricing dinamico e promozione.
- Monitoraggio della redditività, con un’occupazione media stimata al 74% (270 notti/anno) e un prezzo medio a notte di €126 per camera.
- Distribuzione degli utili agli investitori a partire dal quarto anno, in linea con la normativa sulle startup innovative.
- Fase di exit e vendita (dopo 5 anni)
- Valorizzazione dell’immobile con uno storico di fatturato consolidato, rendendolo attrattivo per investitori istituzionali e operatori di mercato.
- Incremento atteso del 12,5% del valore immobiliare grazie alla rivalutazione del mercato e all’ottimizzazione della gestione.
- Vendita dell’asset con redistribuzione dei proventi agli investitori, garantendo un rendimento complessivo del 9% annuo più l’exit capital gain.
Questa strategia garantisce un approccio sostenibile e scalabile, minimizzando i rischi operativi e ottimizzando il flusso di cassa grazie a una gestione efficiente dell’immobile e alla continua domanda di affitti brevi in una delle zone più richieste di Milano.
