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Il crowdfunding immobiliare (o Real Estate crowdfunding) è una particolare tipologia di raccolta crowd che permette agli investitori di finanziare progetti imprenditoriali legati al settore immobiliare. Le piattaforme che consentono di investire nel crowdfunding immobiliare possono essere di diversi tipi.
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I progetti di lending crowdfunding immobiliare possono essere suddivisi in base alla tipologia di operazione:
Solitamente le operazioni di lending immobiliare sono finalizzate alla vendita delle unità immobiliari. Con i ricavi generati dalla vendita, gli investitori vengono rimborsati del prestito più il rendimento maturato.
La maggior parte delle operazioni immobiliari finanziate da Trusters sono rivolte al settore residenziale e, nei restanti casi, al settore commerciale o ricettivo/turistico.
I progetti di equity crowdfunding immobiliare possono essere di diversi tipi:
Queste operazioni in ambito equity, generalmente, consentono ai soci di ricevere dividendi con frequenza che può essere annuale e/o spalmata su più anni.
Investire su progetti immobiliari usando CrowdFundMe è semplice e non comporta spese aggiuntive o particolari oneri burocratici.
È il team di CrowdFundMe – infatti – che si occupa della selezione dei progetti da portare sulla piattaforma, studiando minuziosamente bilanci, business plan e potenzialità di mercato e, soprattutto, incontrando e lavorando fianco a fianco con i fondatori delle società.
La scrematura porta alla selezione delle aziende che vogliono aprire una campagna di crowdfunding immobiliare su CrowdFundMe. Dopo gli adempimenti di legge richiesti, l’azienda può iniziare la raccolta sulla piattaforma.
Sulla pagina relativa al progetto, dopo esservi registrati gratuitamente, potrete trovare tutte le informazioni necessarie: dalla descrizione dell’operazione immobiliare all’identikit della società offerente, fino ai profili professionali del team. Nella parte Allegati trovate tutti i documenti rilevanti per valutare l’investimento (presentazione del progetto, business plan, bilanci, visure, etc.).
C’è anche una sezione Question & Answer in cui chiunque può porre domande direttamente ai fondatori e ai manager, così da togliersi dubbi e intavolare un dialogo diretto.
Da sempre l’investimento nel settore immobiliare viene considerato uno dei più solidi e sicuri. Grazie all’avvento del crowdfunding immobiliare e all’uso di piattaforme come CrowdFundMe, l’investimento in Real Estate è adesso davvero alla portata di tutti, essendo venute meno le tradizionali barriere legate a costi alti e burocrazia.
Con il Real Estate crowdfunding si può “investire sul mattone” facilmente, online e a partire da piccole cifre.
Quali sono dunque i principali vantaggi di questo tipo di investimento:
Fare un investimento immobiliare su CrowdFundMe è molto semplice.
Nella pagina del sito riservata al progetto desiderato, si clicca sul tasto “Investi”. Se non si è ancora registrati, è necessario lasciare i propri dati e aprire un account. Attraverso questo account sarà possibile anche controllare l’andamento dei propri investimenti. La piattaforma chiederà di compilare dei moduli di garanzia, richiesti da Consob, per dimostrare di essere cosciente dell’investimento che si va a fare.
Ultimo passaggio è la scelta della cifra da investire. Ogni campagna di Real Estate crowdfunding ha una cifra minima di investimento, ma è possibile investire quanto si preferisce. L’utente riceverà una mail con tutte le indicazioni del suo investimento, e il codice Iban per poter inviare il bonifico. Finché non sarà inviato il bonifico, l’investimento non sarà realizzato, né contabilizzato. Dopo 7 giorni senza l’invio del bonifico, la proposta di investimento sarà annullata e sarà necessario rifare il procedimento dall’inizio.
Quando la campagna sarà conclusa con successo, l’azienda registrerà nei suoi documenti la partecipazione del nuovo investitore, che riceverà un documento che lo attesta, oltre a “vedere l’investimento” nel suo account di CrowdFundMe.
Nel caso in cui la campagna non raggiungesse l’obiettivo, i soldi investiti saranno stornati sui conti degli investitori e l’investimento annullato.
L’azienda proponente si rivolge al portale di crowdfunding per raccogliere la liquidità necessaria alla costruzione/acquisto degli immobili oggetto del progetto, stabilendo la cifra di cui necessita. Le piattaforme come CrowdFundMe valutano la società, il business plan e l’operazione nei suoi dettagli più importanti (durata, verifica del ROI stimato) prima di decidere se accoglierla sul portale.
Una volta che la campagna è aperta, gli investitori sono liberi, attraverso le procedure descritte sopra, di investire sul progetto immobiliare.
Se la campagna raggiunge il tetto massimo fissato e si chiude con successo, alla scadenza prefissata (ad es. dopo la vendita di tutte le unità abitative) l’investitore riceve direttamente sul suo conto la somma investita, maggiorata dell’interesse previsto. Nel caso in cui non raggiunga il capitale minimo, la campagna non andrà a buon fine e le cifre investite saranno stornate agli investitori.
Facendo un esempio pratico: la società Vicolo Stretto si presenta su CrowdFundMe, chiedendo 500.000 euro di investimenti per la realizzazione di un progetto immobiliare Buy-to-sell che prevede la costruzione e vendita di 10 unità abitative. La campagna dura 60 giorni, il progetto nel suo complesso 24 mesi, con un ROI stimato del 10%.
Il dottor Verdi decide di investire su questo progetto, che ha un chip di ingresso minimo di 500 euro, 5.000 euro. La campagna si chiude con successo e la Vicolo Stretto raccoglie i suoi 500.000 utili a finanziare la costruzione delle ultime abitazioni.
Dopo 24 mesi, le unità abitative sono state tutte vendute e l’operazione si è rivelata un successo per tutti. Verdi riceve un bonifico da 5.500 euro, cioè il rimborso del capitale investito insieme alla liquidazione del rendimento generato.
Trattandosi di una rendita finanziaria, a livello di tassazione viene disciplinata in maniera particolare, come spieghiamo nella sezione apposita (sotto).
Non esiste un vero e proprio “metodo” per valutare una campagna di Real Estate crowdfunding. Si tratta più che altro di una serie di indicatori e parametri ispirati a quelli che, da sempre, CrowdFundMe segue nella selezione delle sue emittenti.
La monetizzazione degli investimenti in crowdfunding immobiliare non può essere determinata a priori, ma dipende da una serie di parametri e di valutazioni specifiche per ogni singolo progetto.
I parametri indicativi e da tenere d’occhio sono principalmente tre:
Quando l’azienda ha concluso la costruzione dell’immobile e venduto gli appartamenti o gli uffici (o in alcuni casi l’intera struttura), redistribuisce gli utili ai suoi investitori.
Anche gli investimenti in crowdfunding immobiliare sono investimenti finanziari e – come tali – ogni guadagno (ricavo finale meno spesa iniziale) viene tassato al 26%, secondo le norme italiane. Su un guadagno di 16.000 euro, ad esempio, la tassazione sarà quindi di 4.160 euro. Non servirà però inserire questo dato nella dichiarazione dei redditi. Sarà la stessa emittente a occuparsene, come sostituto di imposta. All’investitore sarà versata direttamente la quota già tassata, netta. In questo caso, si tratterebbe di 11.840 euro.
L’azienda che dovesse investire, invece, riceverà la somma lorda, 16.000 euro, che andrà inserita a bilancio. La tassazione sarà calcolata sui risultati finali del bilancio.
Per quanto il settore immobiliare sia stabile e resiliente, si tratta pur sempre di investimenti e dunque di attività che comportano un certo grado di rischio.
Il nostro consiglio è quello di consultare con attenzione la pagina del progetto, esaminando tutta la documentazione disponibile e l’eventuale track record dell’azienda proponente.
In termini più generali, il nostro consiglio è sempre quello di predisporre un portafoglio quanto più possibile differenziato, scegliendo progetti differenti (diverse iniziative di crowdfunding immobiliare, oppure alternando progetti di Equity Crowdfunding e Minibond) per mitigare i rischi.
