La differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto di un bene immobile dà la plusvalenza immobiliare. Si tratta di una plusvalenza tassabile, e richiede una adeguata strategia di investimento.
Plusvalenza immobiliare, di cosa si tratta?
La plusvalenza immobiliare indica la differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo prezzo di acquisto originale, al netto dei costi detraibili fiscali riconosciuti. In sostanza, rappresenta un aumento del valore dell’immobile rispetto al suo valore iniziale. È quindi possibile definire la plusvalenza immobiliare come il ROI di un investimento immobiliare oculato.
Questa plusvalenza può essere calcolata sottraendo il prezzo di acquisto dell’immobile al prezzo di vendita e tenendo conto dei costi detraibili fiscali, che sono stati sostenuti durante l’acquisto, e che possono essere dedotti.
Sotto questo punto di vista, acquistare casa come forma di investimento è una possibilità più concreta.
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Come si calcola?
La plusvalenza su immobili viene calcolata in modo piuttosto semplice. Se l’acquisto di un immobile ha comportato una spesa di 150.000 euro, e la vendita è stata perfezionata per 180.000 euro, la plusvalenza ammonta a 30.000 euro. Tale infatti è la differenza tra il prezzo di acquisto e quello della vendita.
Come vengono tassate le plusvalenze immobiliari?
La tassazione delle plusvalenze immobiliari è possibile quando l’immobile non è adibito ad abitazione principale, nel caso in cui la vendita della prima casa avviene entro i cinque anni rispetto alla data di acquisto e, nello specifico, nel caso in cui l’immobile non è stato utilizzato come residenza non meno della metà del tempo passato dall’acquisto dell’immobile stesso.
L’imposta da corrispondere va inserita alla voce redditi diversi, presente nella dichiarazione dei redditi. Dato quindi lo scaglione di riferimento, si pagherà la rispettiva aliquota. Una seconda possibilità di tassazione è data da una imposta sostitutiva del 26%, che deve essere pagata al notaio al momento del rogito.
Plusvalenza immobiliare, quando non si paga?
L’imposta sulla plusvalenza immobiliare non si paga quando:
- la casa viene ereditata ed è venduta
- la vendita della casa avviene 5 anni dopo il suo acquisto
- l’acquisto della casa è avvenuto con agevolazioni per la prima casa, e agli effetti l’immobile è stato utilizzato come prima abitazione per la maggior parte del tempo.
Non si ha plusvalenza nei casi di donazioni gratuite, e le plusvalenze che riguardano eredità e immobili utilizzati come casa propria o dei propri familiari. È inoltre possibile la sottrazione di diverse spese dalla plusvalenza:
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- per il notaio
- tasse corrisposte al momento dell’acquisto, come l’imposta di registro, quella ipotecaria e catastale
- per la manutenzione, per miglioramenti o per interventi sostanziali.
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La diversificazione e il monitoraggio come approccio strategico
Il primo importante fattore di cui tenere conto, per ridurre il rischio di questo investimento immobiliare e aumentare le possibilità di ottenere plusvalenze, è diversificare. Invece di concentrarsi su un solo immobile, si può considerare l’acquisto di più proprietà in diverse località o tipologie di immobili: residenziali, commerciali, industriali. Così da ridurre la dipendenza da un solo investimento e aumentare le possibilità di generare plusvalenze in vari contesti.
Una strategia chiave per ottenere plusvalenze immobiliari è avere un costante monitoraggio del mercato immobiliare.
Quali strategie per ottenere plusvalenze immobiliari?
Una delle strategie più adottate per ottenere plusvalenze immobiliari l’acquisto di proprietà a un prezzo inferiore al loro valore di mercato attuale. Una strategia attuabile attraverso l’acquisto di immobili in situazioni particolari come le aste immobiliari, le esecuzioni immobiliari o proprietà che necessitano di lavori di ristrutturazione. Acquistare a un prezzo favorevole fornisce una base solida per ottenere una plusvalenza in futuro.
E proprio la ristrutturazione di un immobile è un’altra strategia comune per ottenere plusvalenze immobiliari. Si sta parlando di apportare miglioramenti alle finiture, operare l’ampliamento degli spazi o anche la conversione dell’immobile da un uso a un altro, come ad esempio la trasformazione di un ufficio in un appartamento residenziale. L’obiettivo è quello di aumentare il valore dell’immobile in modo da poterlo vendere successivamente a un prezzo superiore, ottenendo quindi una plusvalenza.
Una terza strategia potrebbe essere quella di investire in aree in rapida crescita o in quartieri che si prevede saranno oggetto di sviluppo futuro. È quindi necessaria una ricerca di aree in cui sono previsti investimenti infrastrutturali, nuove attività commerciali o progetti di rigenerazione urbana. Investire in simili aree con potenziale di crescita può aumentare il valore dell’immobile nel tempo, premessa essenziale per realizzare una plusvalenza alla vendita.
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Quali zone in Italia scegliere per generare possibili plusvalenze?
Per investimenti economici, le zone periferiche di grandi nuclei come Roma e Milano possono offrire delle opportunità, specialmente in aree in riqualificazione. Case al mare a basso costo, con le quali ottenere plusvalenze, possono trovarsi in Calabria, Sicilia, Liguria, Sardegna, Campania e Lazio. Senza escludere modalità di investimento quali il crowdfunding immobiliare.
Se si ha la possibilità di investire nel settore luxury real estate città come Roma, Milano, Firenze, Venezia e Napoli, insieme a regioni come la Sardegna, la Toscana e la Costiera Amalfitana, sono zone da valutare.
L’investimento in progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.