Chi avesse un progetto immobiliare ma non disponesse del capitale d’investimento necessario, può accedere ai finanziamenti immobiliari, che possono configurarsi come mutui, finanziamenti strutturati, fondi o crowdfunding.
Cosa sono i finanziamenti immobiliari?
I finanziamenti immobiliari sono prestiti o investimenti destinati all’acquisto, alla costruzione, alla ristrutturazione o all’ampliamento di proprietà immobiliari. Questi finanziamenti per investimenti immobiliari possono essere di diverse forme, e le principali sono:
- mutui ipotecari
- finanziamenti strutturati
- fondi immobiliari
- crowdfunding immobiliare.
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Mutui ipotecari
Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio lungo termine che le banche, o altre attività che si occupano di intermediazione finanziaria, erogano. L’aggettivo “ipotecario” deriva dal fatto che tale mutuo è garantito da un’ipoteca su un immobile. La sua durata è tipicamente ricompresa tra 5 a 30 anni. Il suo utilizzo più comune riguarda l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una proprietà.
Il rimborso di questo mutuo avviene attraverso pagamenti periodici di rate fisse o variabili. Nel tasso fisso, il tasso d’interesse rimane costante per la durata del mutuo, offrendo certezza sugli importi delle rate. Nel tasso variabile, il tasso può cambiare seguendo un parametro di riferimento, comportando rischi di aumento degli interessi.
Questa tipologia di mutuo è utile per coloro che desiderano ricevere una somma significativa per l’acquisto o il finanziamento immobiliare, con un pagamento graduale nel corso del tempo. Si tratta comunque di un impegno finanziario considerevole, che può gravare a lungo termine sulle finanze individuali o familiari.
I costi associati includono:
- un’imposta sulla somma del mutuo
- spese di perizia
- parcella del notaio
- iscrizione dell’ipoteca
- premio assicurativo
- commissione di gestione
- spese di istruttoria e spese di incasso.
Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) riflette il costo complessivo del mutuo, considerando tasso d’interesse e spese aggiuntive. Il sito della Banca d’Italia ha una pagina nella quale è presente un calcolatore per la rata del mutuo.
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Finanziamenti strutturati
I finanziamenti strutturati sono realizzati, solitamente, dai promotori attraverso la costituzione di una società veicolo o attraverso i fondi immobiliari, che saranno approfonditi a breve. Questi fondi immobiliari sono patrimoni separati gestiti da Società di Gestione del Risparmio (SGR). In un finanziamento immobiliare strutturato, l’operazione immobiliare viene finanziata poiché la banca considera il flusso di cassa generato, o che può essere generato, dagli immobili finanziati a garanzia per il rimborso del debito.
L’istruttoria compiuta dalla banca, per la concessione di questi finanziamenti, ha per oggetto la valutazione del progetto immobiliare, e la struttura finanziaria di un progetto immobiliare è costituita da tre componenti:
- capitale proprio oppure equity, ovvero azioni, quote e finanziamento soci
- capitale di debito
- forme ibride di finanziamento come, ad esempio, il debito mezzanino, ovvero l’apporto finanziario derivare sia da azioni che da credito ottenuto da terzi.
L’importo finanziato dipenderà principalmente dall’affidabilità del soggetto che fa richiesta, dall’operazione cui il finanziamento è destinato e dalla sua rischiosità operativa, e dalle garanzie che eventualmente saranno prestate. La finanza strutturata offre diversi vantaggi, tra cui l’accesso a fonti di finanziamento alternative o complementari ai tradizionali prestiti bancari, la possibilità di liberare il capitale legato a determinati attivi o flussi di cassa futuri e reinvestirlo, e la capacità di suddividere e trasferire i rischi finanziari in modo più mirato.
Fondi immobiliari
I fondi immobiliari sono una tipologia di investitori immobiliari, ovvero dei veicoli di investimento collettivo che aggregano capitali da diversi investitori per acquisire e gestire beni immobili. Questi offrono diversificazione attraverso la detenzione di una varietà di proprietà, riducendo il rischio associato ad una singola proprietà. Gestiti da professionisti del settore, i fondi cercano di massimizzare i rendimenti attraverso l’apprezzamento del valore degli immobili e il reddito da affitti.
Gli investitori partecipano al fondo in base al capitale contribuito e ricevono rendimenti sotto forma di dividendi o reinvestimenti. La liquidità può essere limitata, con periodi di rimborso stabiliti dal fondo. La struttura giuridica varia, ma comunemente i fondi immobiliari adottano forme come le società di investimento immobiliare quotata (SIIQ).
I fondi immobiliari sono utilizzati per obiettivi specifici, come la generazione di reddito corrente o la crescita del capitale con orizzonte temporale a lungo termine. Essi offrono agli investitori l’opportunità di partecipare al mercato immobiliare senza gestire direttamente le proprietà. In definitiva, rappresentano un veicolo di investimento flessibile e diversificato nel settore immobiliare.
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Crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare permette agli investitori di partecipare a progetti immobiliari collettivamente. Invece di investire grandi somme di denaro per l’acquisto di un intero immobile, gli investitori possono contribuire con importi più piccoli, che vengono raggruppati insieme ad altri investimenti per finanziare l’acquisto o lo sviluppo di un immobile.
I passaggi principali di questa modalità di finanziamento in ambito real estate sono:
- selezione del progetto: una piattaforma di crowdfunding immobiliare seleziona i progetti immobiliari idonei e li presenta agli investitori
- campagna di finanziamento: la piattaforma pubblicizza il progetto e promuove la campagna di finanziamento online, invitando gli investitori a contribuire finanziariamente al progetto. Gli investitori possono solitamente scegliere l’importo che desiderano investire e ricevono in cambio delle quote di proprietà o rendimenti potenziali
- raccolta del capitale: raccolto il capitale necessario, i fondi sono trasferiti all’organizzatore del progetto immobiliare. L’organizzatore si occupa quindi dell’acquisto, dello sviluppo o della gestione dell’immobile, in base al tipo di progetto
- monitoraggio e rendimenti: durante la vita del progetto, gli investitori possono monitorare andamento e aggiornamenti tramite la piattaforma. A seconda della struttura del progetto, gli investitori possono ricevere rendimenti periodici sotto forma di dividendi o partecipare alla vendita dell’immobile per ottenere un guadagno sul capitale investito.
Il crowdfunding immobiliare presenta quindi diversi vantaggi, come l’accesso più ampio al mercato immobiliare, la possibilità di investire con cifre inferiori rispetto all’acquisto diretto di un immobile, e la diversificazione del rischio grazie a una partecipazione a più progetti.
L’investimento in progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.