Il settore immobiliare rappresenta un segmento nel quale investire per ottenere delle rendite. Comprare casa e metterla a reddito è un investimento che ha del potenziale, a patto che si sappia dove investire e con quale destinazione d’uso.
Cosa sono le rendite immobiliari?
È possibile partire da una definizione. Si parla di rendite immobiliari quando viene svolto un investimento nel settore immobiliare e, da questo investimento, si ottiene un flusso di reddito stabile proveniente dagli affitti. Per dirla in altre parole, una rendita immobiliare è il reddito periodico che il proprietario di un immobile riceve in cambio del suo possesso e della sua gestione.
La rendita che deriva da un investimento immobiliare può essere ottenuta da diverse tipologie di proprietà, e in base alla destinazione d’uso della proprietà stessa:
- abitazioni
- uffici
- affitti brevi
- locali commerciali e negozi.
Nel contesto di un portafoglio finanziario, le rendite immobiliari possono contribuire a mitigare il rischio attraverso la diversificazione, offrendo agli investitori un’opportunità di creare flussi di reddito costanti e, in teoria, di beneficiare di apprezzamenti del valore degli immobili nel tempo. In linea di massima, l’ottenere una rendita immobiliare può avvenire direttamente, acquistando un immobile, o attraverso l’acquisto di una quota di fondo immobiliare o di una società di investimento immobiliare: REIT, Real Estate Investment Trust.
Vanno comunque tenuti in considerazioni i rischi associati agli investimenti sul mercato immobiliare, come la vacanza degli immobili stessi o la fluttuazione dei tassi di interesse.
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Quali destinazioni d’uso?
Gli immobili a rendita offrono diverse destinazioni d’uso, ciascuna con le proprie caratteristiche. Le grandi città, soprattutto nelle zone centrali e pregiate, spesso garantiscono rendite elevate grazie alla crescente domanda di locazioni abitate da professionisti in mobilità e alla presenza di servizi di qualità.
Il mercato delle case vacanza, specie in località turistiche attraenti, può essere una fonte significativa di reddito, con la stagionalità che gioca un ruolo chiave nel determinare la redditività. In montagna, le case in affitto beneficiano di una domanda legata alla vicinanza agli impianti e ai servizi, con rendimenti lordi che possono essere compresi tra il 4% e il 7%.
L’investimento immobiliare all’estero è un’altra possibilità, specie per che cercano diversificazione, ma comporta rischi legati alla valuta e al mercato di riferimento, oltre alla necessità di affidarsi a un’agenzia del posto. I locali commerciali, i box e gli uffici sono destinazioni d’uso alternative. Gli affitti brevi, come quelli su piattaforme come Airbnb ad esempio, offrono una via per aumentare le entrate. Questa tipologia di investimenti può, ad esempio, essere intrapresa utilizzando una propria seconda casa.
La tassazione per le rendite immobiliari
La tassazione per le rendite immobiliari è in relazione al regime fiscale scelto e, si anticipa, ci sono cospicue differenze tra il regime ordinario e la cedolare secca.
Se la tassazione è ordinaria, quando si ha la registrazione del contratto di locazione devono essere pagate due imposte:
- imposta di registro, pari al 2% del valore del canone annuo
- imposta di bollo, di 16 euro ogni 4 facciate di contratto.
Il reddito che deriva dagli affitti è soggetto a IRPEF, con aliquote che vanno dal 23% al 43%. E va notato che l’affitto è considerato, come base imponibile, al 95% ai fini del calcolo dell’IRPEF.
Le tasse possono variare anche in base al tipo di contratto di locazione. Ad esempio, nel contratto di affitto a canone libero il 95% del ricavato dell’affitto è considerato per l’IRPEF, ma per immobili di interesse storico o artistico si applica il 35%. Nel caso del contratto a canone concordato l’IRPEF si applica solo al 7o% del canone annuale, con possibili detrazioni e riduzioni.
La cedolare secca, in alternativa al regime ordinario, prevede un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, con aliquote del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per quelli a canone concordato. Questo regime non consente, in ogni caso, deduzioni e detrazioni e si applica solo a immobili di specifiche categorie catastali.
In caso di affitti brevi, il d. lgs. 50/2017 prevede una ritenuta del 21%.
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Rendite immobiliari, alcune stime di guadagno
Il rendimento lordo che deriva dall’acquisto di case destinate all’affitto ha mostrato un incremento, secondo una indagine del 2021, ed è passato dal 7,5% nel quarto trimestre del 2020 al 7,8% del 2021.
I locali commerciali, in particolare i negozi, mantengono la posizione di prodotto immobiliare più redditizio con un rendimento dell’11,6%, seguiti dagli uffici con un aumento al 9,2%. Anche i box auto hanno raggiunto un rendimento record del 7,2%, superando il rendimento dei Btp a 10 anni.
Tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa emergono come le città più redditizie con un indice di rendimento dell’11,6%, seguite da Biella (10,6%) e Ragusa (9,7%). Al contrario, Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%) presentano i rendimenti più bassi.
I locali commerciali si confermano altamente redditizi, in particolare a Milano (16,7%), Ferrara (15,5%) e Taranto (14,6%). Nel segmento degli uffici, Ancona si distingue con un rendimento del 9,8%, seguita da Lecco (9,3%) e Trieste (9,1%). I box auto, sebbene abbiano rendimenti medi annui più bassi, mostrano una crescita significativa anno su anno, con Roma e Firenze in testa con rendimenti rispettivamente del 6,8% e 6,6%. Milano e Palermo raggiungono il 6%, mentre Napoli chiude la classifica con un 4,7%, comunque superiore ai rendimenti dei Btp a 10 anni.
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Rendite immobiliare con il crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare, o Real Estate crowdfunding, è un approccio innovativo che consente agli investitori di finanziare progetti immobiliari senza la necessità di impegnare grandi capitali. In Europa ha superato i 45 milioni di euro in Italia, i 600 milioni.
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare possono essere di
- lending, come Trusters, e offrono prestiti ai promotori del progetto, rimborsando gli investitori con la somma prestata più gli interessi maturati
- equity, come CrowdFundMe, e permettono agli investitori di sottoscrivere quote di capitale di rischio della società titolare del progetto.
I progetti di lending crowdfunding immobiliare si concentrano su operazioni come la ristrutturazione, la demolizione e ricostruzione, il frazionamento di unità immobiliari, e il cambiamento nella destinazione d’uso. Sono progetti che mirano spesso alla vendita delle unità immobiliari per rimborsare gli investitori con il prestito e il rendimento maturato.
Le operazioni di equity crowdfunding immobiliare possono riguardare:
- acquisizione di aree edificabili
- immobili in affitto
- strutture destinate alla vendita.
Sono diversi i vantaggi, tra cui la possibilità di bilanciare il proprio portafoglio con investimenti immobiliari, l’accesso facilitato al mercato immobiliare, la selezione accurata dei progetti da parte delle piattaforme, la limitata burocrazia, e la sicurezza di investire in un bene tangibile.
L’investimento in progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.