Investimenti real estate

Il real estate rappresenta un punto di riferimento per gli investimenti, anche a lungo termine. Scopriamo allora quali sono le concrete possibilità di guadagno attraverso gli investimenti real estate.

 

Cosa si intende con il termine real estate?

Il termine real estate indica tutto ciò che ha a che vedere con il mondo immobiliare e con gli investimenti immobiliari. Secondo le stime di CBRE, tra le più grandi realtà della consulenza immobiliare al mondo, gli investimenti italiani nel real estate nel 2021 si sono assestati attorno a 10,5 miliardi di euro. Il recupero, rispetto ai 9,1 miliardi relativi al 2020, è pertanto del 14%.

I settori più interessati da questa ripresa sono:

• la logistica
• il residenziale multifamily
• il settore hotel, specie nel comparto resort e nelle città d’arte.

Si tenga inoltre conto del fatto che il minimo comune denominatore di tutti questi investimenti è dato dalle tematiche ESG. L’acronimo racchiude le parole Enviromental, Social e Governance, che stanno dimostrando di attrarre sia investimenti legati alla sostenibilità ambientale, sia investimenti green in senso più ampio.
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Come investire nell’immobiliare con pochi soldi?

Investire nel real estate anche con risorse limitate, come ad esempio 1000 euro oppure 10.000 euro è possibile grazie a diverse opzioni accessibili ai privati. Una delle soluzioni più interessanti è il crowdfunding immobiliare, come sarà approfondito a breve. È questa una innovativa forma di investimento che permette a individui con budget modesti di partecipare a progetti immobiliari più ampi. Questa modalità di investimento implica l’uso una piattaforma online autorizzata in cui diversi investitori, anche con capitali limitati, contribuiscono finanziariamente a un progetto immobiliare specifico. In cambio, ottengono una quota proporzionale del ROI del progetto una volta completato e venduto o affittato.

Per chi ha un profilo di rischio basso, e non vuole o non può esporsi con capitali cospicui, oltre al crowdfunding immobiliare ci sono altre opzioni accessibili come i fondi comuni di investimento nel settore immobiliare, gli ETF immobiliari e le azioni di società immobiliari quotate in Borsa. I fondi comuni di investimento consentono agli investitori di contribuire con piccole somme di denaro, mentre gli ETF immobiliari offrono una diversificazione attraverso l’acquisto di quote di diverse società immobiliari. Le azioni in Borsa di società del settore immobiliare possono anch’esse essere acquisite con budget limitato, permettendo agli investitori di trarre profitto dalle fluttuazioni del mercato azionario.

Si ricorda che l’acronimo ETF sta per Exchange Traded Funds. Nel concreto si tratta di fondi o quote di società a capitale variabile che comportano basse commissioni di gestione. Sono negoziati in Borsa come fossero azioni.

 

Real estate, come iniziare?

Per iniziare con il piede giusto è opportuno tuttavia comprendere con maggiore esattezza cosa si intende con il termine “settore immobiliare”, che può essere specificato come segue:

• real estate è sostanzialmente un immobile, un terreno o entrambe le cose. Collegato ad esso c’è l’insieme dei possibili miglioramenti, che devono essere permanenti, sia di tipo naturale sia dovuti a intervento dell’uomo. Alberi, case, edifici in senso lato, opere d’irrigazione, ponti, recinzioni
• gli immobili si dividono in cinque categorie: terreni grezzi, residenziali, industriali, commerciali e ad uso speciale
• gli investimenti in immobili possono essere effettuati in modo diretto, con l’acquisto di una casa ad esempio, oppure per mezzo di fondi di investimento, quindi in modo indiretto.

Esistono poi tre tipi di investimenti immobiliare:

• • core, termine che applicato agli immobili indica sostanzialmente una elevata liquidità, un utilizzo ridotto del leverage (un indebitamento funzionale all’aumento di profitto, sotto forma ad esempio di ammodernamento o ristrutturazione dell’immobile) e collocazione in zone pregiate dei Paesi industrializzati
  • value-added, investimenti come ospedali, outlet, case di riposo, resort oppure hotel. Un tipo di investimento che produce meno reddito e si basa sulla crescita del valore dell’immobile, così da generare un ritorno di investimento elevato nel tempo
  • opportunistic, ovvero investimenti che puntano sulla crescita, nel lungo termine, dell’immobile acquistato. Sono investimenti opportunistic l’acquisto e la miglioria di proprietà grezze o immobili in stato di abbandono che richiedono forti ristrutturazioni, così come l’acquisto di immobili in aree urbane che vivono una condizione di rinnovamento.

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Investimenti immobiliari a reddito garantito

Gli investimenti immobiliari a reddito garantito rappresentano un’opzione interessante per chi che desidera creare un flusso di entrate stabile e sicuro per mezzo il settore immobiliare. Questa forma di investimento implica l’acquisto di proprietà immobiliari con l’obiettivo di ottenere un reddito costante dalla locazione delle unità. La caratteristica distintiva di questi investimenti è la sicurezza del reddito, poiché gli affitti regolari provenienti dagli inquilini forniscono una fonte affidabile di guadagno.

Investire in immobili a reddito garantito può essere realizzato sia da persone fisiche che da società di investimento immobiliare. Questa strategia può essere particolarmente adatta per chi ha poca esperienza negli investimenti, o per coloro che dispongono capitali limitati, poiché offre un ritorno sugli investimenti prevedibile e relativamente stabile nel tempo. Gli investitori possono scegliere tra diverse tipologie di proprietà come appartamenti, uffici o locali commerciali.

Per guadagnare con gli investimenti immobiliari a reddito garantito, gli investitori devono concentrarsi sulla gestione efficiente delle proprietà, garantendo manutenzione regolare e fornendo servizi di qualità agli inquilini. Inoltre, è essenziale valutare attentamente la posizione dell’immobile e l’andamento del mercato immobiliare locale per massimizzare il potenziale di reddito. La diversificazione del portafoglio immobiliare, inoltre, può anche contribuire a ridurre i rischi associati agli investimenti in proprietà specifiche.

 

Esempi di investimenti immobiliari

Quali sono nella pratica le possibilità reali del mercato immobiliare? Diverse, a conti fatti:

• acquistare un immobile, o una proprietà, da mettere a reddito attraverso un affitto per destinazione residenziale, commerciale o infine industriale. Non si tratta di una forma di reddito passivo, poiché la gestione può avvenire in prima persona, o essere affidata ad una società di gestione immobiliare
• dedicarsi agli affitti brevi o alle case vacanza. Che si tratti di una stanza, o di una qualsiasi altra proprietà immobiliare, l’affitto per tempi che non superino i 30 giorni, o almeno per alcune notti, è una seconda possibilità di mettere a reddito un asset altrimenti non sfruttato. Un classico esempio di sharing economy
• flipping, una pratica tipica dell’investitore immobiliare più “spregiudicato”, che consiste nell’acquisto, ristrutturazione e vendita dell’immobile in tempi estremamente rapidi
• far parte di un gruppo di investimento immobiliare, che possono essere composti da più investitori che uniscono il proprio capitale di rischio e, per mezzo di una società più grande, acquistano immobili. L’azienda che gestisce l’immobile, e si occupa della manutenzione, trattiene una quota derivante dal reddito di locazione.

 

Come diventare ricchi con gli immobili?

Diventare ricchi con gli immobili richiede una pianificazione finanziaria accurata e una conoscenza approfondita del mercato immobiliare. Il primo passo da compiere è un’analisi finanziaria dettagliata, che aiuti a prendere decisioni d’investimento e informate. Questa analisi serve a ottimizzare il flusso di cassa che si produrrà, oltre a individuare possibili aree critiche su cui concentrarsi.

Occorre quindi scegliere una nicchia di settore specifica nel mercato immobiliare, se l’obiettivo dichiarato è guadagnare cifre importanti, bisogna focalizzarsi sul luxury real estate. Concentrarsi su un gruppo specifico di clienti altospendenti permette di stabilire legami più forti, differenziandosi dalla concorrenza. In Italia, le città che permettono guadagni interessanti sono sicuramente Milano, Venezia e Firenze, e poi certamente Napoli e Roma. Sette volte su dieci, inoltre, i clienti altospendenti non sono di origine italiana. Tra i luoghi in ascesa, in possono indicare Liguria e Piemonte.

È poi necessario costruire un team competente è essenziale per avere successo nel settore immobiliare, poiché collaborare con persone affidabili e formare il team sin dall’inizio permette di gestire efficacemente il modello di business immobiliare. Le città con una minore svalutazione degli immobili e una buona qualità di vita sono ideali. Investire nel settore immobiliare può avvenire attraverso affitti, Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) o ristrutturazioni.

L’affitto offre una fonte di reddito stabile, mentre gli investimenti in SIIQ consentono di diventare parte di grandi progetti immobiliari. La ristrutturazione di immobili sottovalutati può portare a profitti significativi, soprattutto quando il costo della ristrutturazione è inferiore al profitto ottenuto dalla vendita dell’immobile.

 

Dove investire in immobili all’estero?

Per quanto riguarda il guadagno da un investimento immobiliare all’estero, l’affitto è una delle opzioni più redditizie. In molti Paesi la tassazione sul reddito da affitto è inferiore rispetto all’Italia. Inoltre, la plusvalenza alla vendita consente di vendere l’immobile a un prezzo superiore rispetto all’acquisto, garantendo un profitto significativo.

Le modalità di investimento possono variare a seconda del Paese scelto. Ad esempio nel Regno Unito i costi di intermediazione e registrazione sono inferiori rispetto all’Italia. In Spagna i prezzi delle case sono scesi del 30% rispetto al 2010, rendendo l’acquisto di una casa conveniente, soprattutto nelle città come Barcellona e Madrid. Il Portogallo offre un costo della vita inferiore e prezzi immobiliari convenienti, soprattutto a Lisbona e nell’Algarve.

Anche in Grecia e Croazia, i prezzi degli immobili sono bassi dopo la crisi economica, e queste destinazioni sono pertanto interessanti per gli investitori. L’Albania offre opportunità di investimento a lungo termine a prezzi accessibili, mentre l’Estonia consente di acquistare case a meno di 30.000 euro. L’Europa dell’Est, compresi Paesi come Romania, Bulgaria, Polonia e Turchia, offre costi della vita bassi e possibilità di investimento vantaggiose.

Al di fuori dell’Europa, gli USA offrono una legislazione conveniente per gli acquisti immobiliari, mentre in Asia, Thailandia e Emirati Arabi Uniti sono destinazioni popolari per gli investitori immobiliari. La Repubblica Dominicana nel Mar dei Caraibi è nota per i suoi prezzi accessibili e l’Australia offre solide prospettive di crescita immobiliare.

 

Lending crowdfunding immobiliare e crowdfunding immobiliare

Non c’è quindi un miglior investimento in termini assoluti. Piuttosto, esistono delle possibilità di ritorno di investimento che si basano su una adeguata diversificazione degli investimenti. In ambito real estate sono possibili infine altre due forme di investimento: il lending crowdfunding immobiliare e il crowdfunding immobiliare.

Il lending crowdfunding immobiliare può essere definito come una forma di prestito tra privati o, in termini più tecnici, peer-to-peer (P2P) lending. Attraverso una piattaforma digitale, un prestatore presta denaro a fronte di interessi, da liquidare al termine o nel pieno dell’operazione, a seconda delle condizioni contrattuali sottoscritte con il soggetto proponente, che da parte sua si occuperà di costruire o restaurare l’immobile.

C’è infine il crowdfunding immobiliare. Si tratta di una forma di investimento online che, pur non esente da rischi, presenta diverse caratteristiche che lo rendono una valida scelta di investimento:

• non richiede grandi capitali iniziali di investimento
• è esente dalla volatilità del mercato finanziario
• sposa le start up innovative e le PMI ad alto tasso di crescita.

Un ulteriore tratto distintivo, rispetto al lending crowdfunding immobiliare, risiede nella possibilità da parte dell’investitore di partecipare non solo degli utili ma anche alle scelte amministrative e strategiche della società che viene finanziata.
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