Tra le possibili forme di investimento va annoverato il real estate crowdfunding. Ma entrare nel mercato immobiliare può comportare il rischio di perdita. Vediamo allora più nel dettaglio quali sono i rischi.
Crowdfunding immobiliare, di cosa si tratta
In linea teorica investire in immobili, o volere realizzare un qualsiasi progetto immobiliare con l’obiettivo di ottenerne degli utili, attualmente è una operazione relativamente facile. Basta avere un piccolo capitale da investire, anche 10.000 euro possono essere sufficienti, una connessione internet e un computer con il quale interfacciarsi ad una delle piattaforme di crowdfunding presenti online.
Nella pratica, e dunque su di un piano strategico e operativo, è invece necessaria una serie di informazioni relative a:
- cosa sia esattamente il crowdfunding e come funziona
- ai rischi impliciti dell’equity crowdfunding
- il mercato immobiliare
- crowdfunding immobiliare e rischi connessi. Insieme, certamente, alle sue potenzialità.
Il 2023, secondo i dati riportati dall’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, ha visto una raccolta di 56,42 milioni di euro con il meccanismo dell’equity crowdfunding applicato al settore immobiliare. Questi numeri rappresentano una crescita del 31,3% rispetto al precedente periodo di riferimento, ovvero il luglio 2021 – 2022.
Il 2024 può comunque essere considerato l’anno di un cambiamento e transizione, dal momento che quest’anno vede la piena applicazione dell’European Crowdfunding Service Providers, il regolamento europeo pensato per gli investimenti in crowdfunding. Né sono da escludere acquisizioni o fusioni da parte di top player stranieri nei confronti di piattaforme italiane.
Equity crowdfunding, una definizione
Cosa significa investire in equity crowdfunding? Significa innanzitutto conoscere in modo approfondito questa pratica di investire in aziende, come può essere le startup oppure le PMI (piccole e medie imprese), che non sono quotate in borsa. Realtà ad alto potenziale. E si tratta di fare un investimento direttamente online, attraverso piattaforme dedicate.
Con il crowdfunding è letteralmente la folla a finanziare, per mezzo di una piattaforma online, un progetto imprenditoriale. Il crowdfunding è stato in territorio statunitense nel 2012, mentre il crowdfunding immobiliare ha iniziato a catalizzare l’attenzione degli investitori europei ed italiani nel 2018.
L’inquadramento giuridico, in contesto comunitario, si ha grazie al Regolamento UE 2020/1503, grazie al quale è possibile per le piattaforme di crowdfunding immobiliare, e non solo, operare non più su base nazionale ma più prettamente comunitaria.
Con l’equity crowdfunding è possible utilizzare un investimento minimo che dà comunque all’investitore la possibilità di partecipare alle attività dell’azienda finanziata, con relativi diritti amministrativi e patrimoniali. E grazie alle piattaforme online dedicate al crowdfunding, è possibile partecipare a più campagne di crowdfunding da parte del singolo investitore.
Ci sono poi ulteriori vantaggi di cui tenere conto, il mercato di cui si sta parlando è in continua crescita, un mercato che permette una ottima possibilità di diversificazione del portafoglio. Gli investimenti in crowdfunding, poi, non presentano alcun costo fisso.
Crowdfunding immobiliare, rischi o possibilità?
È quindi in un simile contesto che si colloca il crowdfunding immobiliare, che può essere definito come una tipologia di investimento in crowdfunding posta in essere da diversi piccoli risparmiatori privati.
Data una piattaforma di crowdfunding, l’investitore sceglie una campagna a cui aderire e decide il capitale da investire. Gli istituti di credito non sono coinvolti, e i singoli investitori si aspettano una remunerazione per il capitale che hanno collocato.
Il crowdfunding immobiliare può essere di due tipi:
- lending crowdfunding immobiliare
- equity crowdfunding immobiliare.
Nel caso del lending crowdfunding immobiliare i privati, una volta che hanno investito la propria quota di capitale, possono ricevere degli interessi periodici, di solito sotto forma di cedole mensili, ovvero interessi oppure dividendi che sono versati, in questo caso, su base mensile.
Quando invece l’investimento avviene con l’equity crowdfunding immobiliare, gli investitori entrano a tutti gli effetti nel capitale societario, ottengono quindi una quota societaria in cambio del capitale investito. Il guadagno, per gli investitori, consisterà nella divisione dei rendimenti del progetto immobiliare finanziato.
Tradotto in numeri, il lending crowdfunding immobiliare può determinare un guadagno annuo che oscilla dall’8% al 14%, laddove l’equity crowdfunding immobiliare parte da un 10% lordo, su base annua, per poi salire.
I rischi dell’equity crowdfunding immobiliare
Bisogna sempre tenere a mente che non c’è guadagno se non c’è rischio, e il crowdfunding immobiliare non è esente da questa regola dei mercati. Esiste quindi un insieme di rischi connessi al crowdfunding immobiliare che è importante conoscere prima di decidersi per un investimento, indipendentemente dalle somme di denaro che saranno impiegate.
Il primo grande rischio è il cosiddetto rischio di illiquidità. Le imprese immobiliari che si ritrovano a chiedere un finanziamento, attraverso piattaforme di investimento online, possono essere insolventi. Non è infrequente che progetti solidi di business abbiano riuscite negative. C’è poi un secondo rischio, determinato dal fattore tempo: prima che l’investimento determini un rendimento possono trascorrere anche molti anni.
Un terzo rischio è determinato dalla natura stessa del crowdfunding, perché con questa modalità di finanziamento gli investitori diventano azionisti e comproprietari della società, se ne assumono di fatto tutti i rischi ma allo stesso tempo non diventano debitori con diritto di prelazione.
Ulteriori rischi legati al crowdfunding immobiliare
Tra gli altri rischi legati al crowdfunding immobiliare si deve ricordare la possibilità di fallimento societario, circostanza nella quale l’investitore si troverà costretto a rispondere di tasca propria, ovvero con il proprio capitale.
Non va dimenticato come un rischio implicito, e tipico degli investimenti immobiliari, è dato dalla possibile svalutazione della proprietà. Quando si investe in un progetto immobiliare o su di un singolo immobile, la possibilità di svalutazione è un fatto che può accadere a qualsiasi altezza del progetto. Basti pensare ad una crisi finanziaria, come è accaduto nel 2008.
Spesso, quando si investe nelle costruzioni vere e proprie, dei ritardi nella realizzazione e ultimazione dello specifico progetto possono costituire un peso a sfavore della redditività del progetto stesso.
Un ultimo aspetto da considerare risiede nella mancanza di potere decisionale. Nel real estate crowdfunding l’investimento di capitale non dà diritto all’investitore di esercitare le proprie competenze a favore dell’impresa o del progetto immobiliare.
E se bisogna investire in un progetto immobiliare, è preferibile investire nel settore della ristrutturazione immobiliare, rispetto al settore delle costruzioni, che tendenzialmente presenta meno rischi.
Dinamiche di liquidità nel crowdfunding immobiliare
Altre questioni che il crowdfunding immobiliare si ritrova a porre nei confronti di chi decide di investire sono legati alla liquidità, e per più ragioni anche diverse tra loro. Nello specifico:
- investimenti con orizzonti temporali più lunghi: nel settore immobiliare, la liquidità risulta essere ridotta rispetto ad altre forme di investimento come le azioni o gli ETF. Un investitore si ritrova, quindi, a dover aspettare ampi margini di tempo prima di poter vedere il proprio ROI
- dinamiche specifiche del mercato: le condizioni di mercato influenzano in modo pesante la liquidità degli investimenti. Un mercato incerto o in declino può richiedere più tempo per la vendita di un immobile
- vincolo alla exit della piattaforma: a differenza di quanto accade con gli investimenti indviduali, i crowdfunding solitamente delegano la decisione di vendita alla piattaforma o alla maggioranza. Per conseguenza l’asset può essere liquidato con tempi più lunghi
- solidità della piattaforma digitale: la liquidità è condizionata dalla stabilità e longevità della piattaforma. Problemi operativi o finanziari possono rendere difficile tanto l’accesso quanto la liquidazione dei fondi
- rapporto tra diversificazione e liquidità: a volte può essere complesso gestire allo stesso tempo diversificazione e liquidità, dal momento che la diversificazione rende il capitale investito nei diversi progetti più esiguo. Il crowdfunding immobiliare pone una condizione di trade-off, il che implica che la buona riuscita di una variabile, quale la diversificazione, va a discapito della gestione e della crescita della seconda variabile, ovvero la liquidità.
Rischi d’incertezza per il ROI nel crowdfunding immobiliare
Ci sono alcuni ultimi elementi che possono compromettere la buona riuscita dell’investimento nel settore del crowdfunding immobiliare. Accanto alla volatilità del mercato, cui si è fatto cenno in precedenza, devono essere segnalate le proiezioni a volte troppo ottimistiche da parte di chi sottopone il proprio progetto per una campagna di crowdfunding.
Altro aspetto è la due diligence. Questo termine indica l’indagine volta ad appurare la conformità di un asset immobiliare da più punti di vista: strutturale, edilizio, urbanistico e catastale, oltre che dal punto di vista legale. Una due diligence svolta in modo poco approfondito o, peggio, non completo può determinare rischi d’investimento concretamente, e inaspettatamente, più elevati.
Per gli investimenti finanziati con il crowdfunding focalizzati su immobili in affitto, poi, i rendimenti sono spesso legati ai redditi da locazione. Condizioni come i posti vacanti degli inquilini, il mancato pagamento degli affitti o l’aumento dei costi di gestione della proprietà, possono erodere i rendimenti attesi al momento del finanziamento.