Investire in immobili può essere una scelta che determina ritorni d’investimento di sicuro interesse. Nel 2025 il real estate è un mercato piuttosto importante in Italia, perché nutrito da una domanda che non diminuisce, e permette di guadagnare cifre anche molto importanti. Nell’articolo, diverse strategie per gli investimenti immobiliari.
Guadagnare con le case nel 2025
Le previsioni per il 2025 indicano una graduale stabilizzazione del mercato immobiliare, con una possibile riduzione dei tassi di interesse nel caso in cui l’inflazione dovesse diminuire. Questo scenario potrebbe incentivare un maggior numero di famiglie a considerare l’acquisto di una casa, sostenendo la domanda abitativa. È stimato che le compravendite possano superare le 700.000 unità, supportate da politiche di incentivo all’efficienza energetica e da una crescente attenzione verso immobili sostenibili.
Tuttavia, come sarà dimostrato nell’articolo, per fare soldi con le case a volte non sono necessari grandi capitali a propria disposizione. Avere un buon ROI nel real estate, guadagnare quindi con case e immobili di proprietà, è possibile. Le strategie affrontate in questo articolo sono:
- affitto a lungo termine
- affitto breve termine
- flipping, chiamato anche fix and flip
- crowdfunding immobiliare.
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Il mercato immobiliare a fini residenziali, una fotografia
Per una breve fotografia da cui partire: a livello nazionale si è assistito ad una flessione delle compravendite del 7,2% nel primo trimestre del 2024. Il numero di compravendite di immobili ad uso residenziale è stato di poco meno che 155.000, una diminuzione di 12.000 compravendite rispetto allo stesso periodo relativo al 2023. I dati arrivano dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate.
Si tratta di un dato che deve essere contestualizzato, perché in Italia comunque ci sono non meno di 300.000 nuclei familiari in cerca di prima abitazione. Le ragioni sono principalmente due:
- banche e istituti di credito stanno erogando meno mutui
- il denaro ha un costo elevato, e per questa ragione la copertura finanziaria che risulta essere sostenuta da un mutuo è ora del 38,6%. Mentre nel 2022, nello stesso periodo, si era al 51,9%.
Ciò significa che meno acquisti di case sono sostenuti da mutui, mutui che ora è più difficile ottenere. Ad aumentare è invece il numero di chi acquista una casa senza bisogno di mutuo, una percentuale del 4,8%.
In un simile quadro, è tuttavia possibile guadagnare con le case, a patto che si conoscano modalità alternative, anche senza disporre di enormi capitali di rischio, e conoscendo il proprio profilo di rischio.
Guadagnare con le case nel 2025, le tendenze
A fronte delle modalità di investimento di cui si è tenuto conto finora, è bene indicare alcune tendenze che possono aiutare nella decisione di acquisto di una casa o di gestione di un immobile residenziale da mettere a reddito:
- domanda stabile: come indicato, in ogni caso la domanda di case è stabile, e il mercato immobiliare destinato ad uso abitativo rappresenta comunque un settore potenzialmente redditizio
- innovazione tecnologica: ammodernare un immobile residenziale da mettere a reddito, attraverso l’affitto ma anche attraverso una potenziale vendita, significa rivalutarlo tenendo conto della domotica e dotandolo di elettrodomestici a consumo sostenibile. In questo modo si può aumentare il valore della proprietà
- aspetto della sostenibilità: il consumo sostenibile è una delle variabili che nei prossimi anni sarà dirimente nella scelta di acquisto o di affitto di una abitazione. Lavorare affinché l’immobile abitativo sia un asset sostenibile, dal punto di vista ambientale, farà la differenza.
Guadagnare con gli affitti a lungo termine
Tra le forme di investimenti nel real estate, il guadagno attraverso gli affitti a lungo termine rappresenta una strategia immobiliare consolidata che offre una certa stabilità finanziaria. Certamente, investire in proprietà per un affitto residenziale implica l’acquisto di case, appartamenti o, più in generale, unità abitative. Si tratta dunque di una forma di guadagno che implica un investimento anche di 100.000 euro, se non maggiore.
Dopo l’acquisto dell’immobile, segue la locazione dell’immobile stesso con contratti a lungo termine, di solito di almeno un anno. Il reddito che deriva dagli affitti può coprire i costi di ipoteca, tasse e manutenzione, ottenendo anche un margine di profitto.
Vanno tenute in considerazione le spese cui si va incontro. Da punto di vista fiscale, il Decreto Legislativo 50/2017 prevede una flat tax che si traduce concretamente in una cedolare secca, ovvero una imposta sostitutiva sia di Iperf che di addizionali, pari al 21% per affitti lunghi 4 + 4. È necessario tenere in considerazione anche l’insieme delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il rendimento lordo medio, di una casa acquistata e poi messa in affitto, oscilla dall’11,8% di Ragusa, al 5,4% di Milano, con una media nazionale del 7,8%.
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Guadagnare con gli affitti brevi
L’affitto breve, nel 2025, è una strategia immobiliare che offre vantaggi significativi rispetto all’affitto tradizionale. Per i proprietari, rappresenta un modo ideale per guadagnare senza i rischi associati agli affitti a lungo termine e senza vincolarsi a contratti prolungati. La maggiore flessibilità consente al proprietario di riprendere possesso dell’immobile in tempi rapidi, determinando il periodo di permanenza dei propri ospiti.
Questa modalità di affitto rappresenta una fonte di reddito passivo, e richiede meno tempo ed energie rispetto agli affitti a lungo termine. Anche se si è in attesa di vendere la proprietà, l’affitto breve può offrire un guadagno extra. Guadagno che mediamente può determinare anche un 30% di ROI rispetto agli affitti a lungo termine.
A Roma, per fare una stima, un appartamento medio può fruttare dai 3.500 fino ai 5.400 euro al mese, in base al numero dei giorni di affitto per mezzo di piattaforme come Airbnb. Il guadagno stimato per un appartamento è di circa 2000 euro lordi, ma può variare in base alla tipologia di casa e alla sua posizione geografica. Tra i luoghi in cui lo short rent rende di più, si segnala Bologna.
La cedolare secca è del 21% per un solo immobile affittato, e arriva al 26% se gli immobili affittati due o più di due.
Sfruttare la locazione a canone concordato
Gli affitti di immobili ai fini residenziali come forma di reddito, nel 2025, sono una possibilità di guadagno incentivata dalla Legge di Bilancio 2025. Questa infatti introduce significative agevolazioni fiscali per i proprietari che optano per contratti di locazione a canone concordato. Questi contratti, che si distinguono per il beneficiare di canoni inferiori rispetto al mercato libero, puntano a favorire l’accesso alla casa a fasce di popolazione con redditi medio-bassi.
Una delle principali novità riguarda la cedolare secca: l’aliquota applicabile ai contratti a canone concordato è stata ridotta al 10%, rispetto al 26% previsto per i contratti a canone libero. Con questo regime fiscale sostitutivo i locatori evitano il pagamento dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito da locazione, oltre all’imposta di registro e al bollo sul contratto di affitto.
Inoltre, per incentivare ulteriormente questa tipologia contrattuale, è prevista una riduzione della base imponibile, per l’IMU, pari al 25%.
Acquisto, ammodernamento e vendita
Questa pratica viene chiamata flipping o anche fix and flip, e consiste nell’acquisto di un immobile, cui segue un ammodernamento e una vendita, con l’obiettivo di generare una plusvalenza immobiliare anche in poco tempo, rispetto alla data di acquisto dell’immobile. Si è quindi in un contesto nel quale l’acquisto di una casa è una forma di investimento. Una forma di investimento, si specifica, ad alto rischio. Il modello di fix and flip ha le sue origini negli Stati Uniti e si è diffuso anche in altri Paesi, tra cui l’Italia.
Esistono due modalità operative principali nel fix and flip:
- l’acquisto di proprietà sottovalutate o in difficoltà che vengono ristrutturate per poi essere rivendute a un prezzo più elevato. L’acquisto, in queste circostanze, avviene per lo più attraverso aste immobiliari
- l’acquisto di proprietà in mercati in cui i valori immobiliari sono in aumento, senza necessità di ristrutturazione.
Questa pratica può essere effettuata sia su immobili residenziali che commerciali, ma è più comune nel settore residenziale per la sua maggiore commerciabilità, e per il potenziale ROI dovuto all’apprezzamento del valore dell’immobile. Allo stesso tempo, questa modalità di guadagno implica il coinvolgimento diretto tanto nell’acquisto, quanto nella ristrutturazione e infine nella rivendita della proprietà. A differenza di quanto accade con il crowdfunding immobiliare.
Aree d’interesse per investire, e guadagnare con le case, nel 2025
Ci sono alcune città di cui tenere conto, se si vuole guadagnare con le case in Italia:
- Roma: la Capitale sta vivendo una piccola rinascita immobiliare, con un aumento degli investimenti professionali che nel 2024 hanno rappresentato il 17% del totale nazionale, rispetto all’11% del periodo 2020 – 2024. Quartieri come San Lorenzo, Pigneto e Garbatella sono in fase di riqualificazione, offrendo opportunità interessanti per gli investitori. L’Anno Santo previsto nel 2025 e le nuove politiche urbanistiche stanno ulteriormente valorizzando queste zone.
- Milano: zone come Porta Romana e l’ex scalo ferroviario stanno beneficiando di una importante trasformazione, grazie alle Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026. Anche Lambrate registra una crescita di interesse. Ha comunque prezzi competitivi, ma la loro crescita costante la rende una scelta intelligente per chi vuole investire nel mercato immobiliare milanese
- Bologna: città universitaria con un’economia dinamica, Bologna offre un mercato immobiliare stabile. Zone come Bolognina e la zona della stazione centrale sono in fase di sviluppo, rendendole ideali per investimenti destinati all’affitto a studenti e giovani
- Genova: con progetti di rigenerazione urbana in corso, Genova sta diventando sempre più attraente per gli investitori. Le zone del centro storico e del porto antico offrono potenziali ritorni interessanti, grazie anche alla crescente domanda di alloggi da parte di famiglie e lavoratori.
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Investire nel crowdfunding immobiliare
Ci sono infine il crowdfunding immobiliare e il lending crowdfunding, definibili vere e proprie operazioni immobiliari finanziate.
Il crowdfunding immobiliare e il lending crowdfunding sono due forme di finanziamento collettivo da parte di investitori che contribuiscono finanziariamente a progetti immobiliari o forniscono prestiti a singoli o imprese. Entrambi i modelli capitalizzano sulla partecipazione di una vasta gamma di investitori attraverso piattaforme online.
Il crowdfunding immobiliare consiste nel raccogliere fondi da parte di numerosi investitori per finanziare progetti immobiliari. Gli investitori partecipano al progetto contribuendo con piccole somme di denaro attraverso una piattaforma online dedicata. In cambio, ottengono una quota di proprietà o profitto dal progetto. Questo modello consente agli investitori di diversificare il loro portafoglio immobiliare con importi accessibili e offre agli sviluppatori un’alternativa al finanziamento tradizionale.
Il lending crowdfunding, invece, è una tipologia di raccolta di fondi da parte di numerosi investitori per fornire prestiti a individui o imprese. Gli investitori diventano creditori, contribuendo con somme di denaro che vengono successivamente prestate a coloro che ne hanno bisogno. Questi prestiti possono essere destinati a diverse finalità, come finanziare un’impresa o consolidare debiti. Gli investitori ricevono un rendimento sotto forma di interessi sui prestiti che hanno finanziato.
Entrambi i modelli di crowdfunding offrono diversificazione degli investimenti e accesso a opportunità altrimenti riservate a investitori istituzionali. In Italia nel primo trimestre del 2023 gli investimenti in crowdfunding immobiliare si sono assestati sui 95 milioni di euro. Un numero, questo, che indica la crescente tendenza verso modalità di finanziamento più collaborative e accessibili.
L’investimento in progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.