Bologna rappresenta una città in particolare fermento urbanistico. Le possibilità di acquistare immobili per creare una fonte di reddito vanno dagli affitti turistici fino al settore green, passando per il settore terziario.
Investire in immobili a reddito a Bologna, quali opportunità?
Bologna rappresenta una scelta strategica per investimenti immobiliari a reddito. Ci sono diversi fattori che rendono la città particolarmente attrattiva per gli investitori immobiliari.
Bologna è sede di una delle università più antiche e prestigiose d’Europa, e attira ogni anno migliaia di studenti sia italiani che internazionali. Questa costante affluenza, testimoniata dai circa 26.700 iscritti per l’anno accademico in corso, alimenta una domanda crescente di alloggi in affitto. Gli investitori del settore immobiliare possono costruire una fonte di reddito affidabile.
Bologna vanta inoltre un mercato immobiliare solido, con prezzi degli immobili nel centro storico che tendono ad apprezzarsi nel tempo. L’acquisto di proprietà nel cuore della città non solo un investimento sicuro, ma anche una scelta strategica per chi desidera una rendita.
La qualità della vita a Bologna è elevata, grazie a una combinazione di servizi efficienti, una vivace scena culturale e una posizione geografica strategica che la rende un importante crocevia logistico. Questi elementi sono visti da professionisti e famiglie in cerca di una residenza stabile.
Le agevolazioni fiscali, come la cedolare secca, rappresentano un ulteriore incentivo per chi investe in immobili a reddito. Questo regime fiscale prevede un’aliquota fissa del 10% per i canoni concordati o del 21% per quelli liberamente stabiliti. Il reddito netto ne risente positivamente.
Va poi segnalata la presenza di progetti di sviluppo urbano, come la cosiddetta Silicon Valley Emiliana, nell’area di San Donato – San Donnino, che promette una rivalutazione delle zone coinvolte. Così da offrire potenziali guadagni in termini di apprezzamento del capitale.
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Rinnovamento urbano a Bologna e impatto sul mercato immobiliare
I progetti di rinnovamento urbano a Bologna, il Piano Innovazione Urbana, stanno influenzando significativamente il mercato immobiliare della città. Uno degli esempi più emblematici è la trasformazione del quartiere Bolognina. Storicamente conosciuto come area operaia, il quartiere ha subito una profonda metamorfosi a partire dagli anni Ottanta. Passando da una zona industriale a un’area con una nuova vocazione commerciale e residenziale. Questo processo ha comportato la riqualificazione di spazi pubblici e privati, rendendo la zona più attraente per residenti e investitori.
La riqualificazione del quartiere Pilastro rappresenta un altro esempio significativo. Originariamente concepito negli anni Sessanta come zona residenziale, il Pilastro ha visto nel tempo interventi mirati a migliorare la qualità della vita dei residenti. La costruzione di infrastrutture come il CAAB (Centro Agroalimentare di Bologna) e il centro commerciale Meraville ha contribuito a valorizzare l’area, incrementando l’interesse immobiliare.
Un ulteriore elemento che sta influenzando il mercato immobiliare bolognese è lo sviluppo della rete tranviaria. La realizzazione della Linea Rossa e della Linea Verde del tram, con aperture previste per il 2026, migliorerà la mobilità urbana, rendendo alcune zone più accessibili e quindi più appetibili per investimenti immobiliari.
Una rigenerazione urbana all’insegna della sostenibilità
Per gli investitori del settore immobiliare con particolare interesse al comparto green, Bologna rappresenta una opportuna ancora più interessante, se possibile.
La città sta infatti implementando diverse strategie per promuovere un ambiente urbano più sostenibile e vivibile. Una delle iniziative principali è la riduzione del consumo di suolo attraverso la riqualificazione di aree abbandonate. Questo approccio prevede il recupero e il riuso del patrimonio edilizio esistente, evitando l’espansione urbana non necessaria e preservando le risorse naturali. Per identificare e valorizzare le aree dismesse o sottoutilizzate, vengono utilizzate piattaforme come Mappabol, che facilitano la mappatura e la gestione di questi spazi.
Parallelamente, la città sta investendo in misure di efficientamento energetico sia negli edifici pubblici che privati, riducendo il consumo energetico e le emissioni di gas serra. La creazione di infrastrutture verdi e la permeabilizzazione delle superfici artificiali contribuiscono a migliorare la qualità ambientale, aumentando le aree verdi e favorendo la biodiversità urbana
La mobilità sostenibile è un altro pilastro delle strategie green di Bologna. Il potenziamento della rete ciclabile e pedonale mira a ridurre l’uso dei veicoli privati, promuovendo modalità di trasporto più ecologiche. Inoltre, sono in corso interventi per migliorare l’accessibilità e la sicurezza delle fermate del trasporto pubblico, incentivando l’utilizzo di mezzi pubblici.
Un aspetto fondamentale di queste strategie è la partecipazione attiva dei cittadini. Attraverso processi partecipativi e pratiche di co-design, la comunità viene coinvolta nella pianificazione e progettazione degli interventi di rigenerazione urbana.
Mercato immobiliare a Bologna, una panoramica
Il mercato immobiliare residenziale di Bologna ha mostrato nel 2023 una contrazione delle compravendite, con una diminuzione del 16% rispetto all’anno precedente. Nonostante questa flessione, i prezzi delle abitazioni hanno registrato un incremento dell’1,9%, indicando una resilienza del mercato locale.i
A febbraio 2025, secondo i rilievi, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita a Bologna era di 3.469 euro al metro quadro. Con un aumento del 2% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Tuttavia, i prezzi variano significativamente a seconda delle zone:
- centro storico: le quotazioni possono raggiungere i 4.445 euro al metro quadro
- Zona Colli San Mamolo, Saragozza, San Luca: i prezzi medi sono intorno ai 4.547 euro al metro quadro
- Zona Aeroporto: prezzi medi più contenuti, circa 2.827 euro al metro quadro
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, sempre a febbraio 2025 il prezzo medio richiesto era di 18,5 euro al mese per metro quadro. Con un incremento del 7,2% rispetto all’anno precedente. Anche in questo caso, le tariffe variano in base alle zone:
- Battindarno, Santa Viola: canoni più elevati, fino a 28,33 euro al mese per metro quadro
- Zona Aeroporto: qui si hanno canoni più bassi, circa 12,20 euro al mese per metro quadro.
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Acquisto immobili a Bologna per affitti
- centro storico e Santo Stefano: tra le più prestigiose e ricercate aree della città, offrono storia, cultura e servizi. Gli immobili sono ideali per affitti a breve termine, rivolti a turisti e visitatori. I prezzi di acquisto possono raggiungere i 5.000 euro al metro quadro
- San Donato-San Vitale: conosciuta per la sua vicinanza all’Università di Bologna, è particolarmente appetibile per affitti a lungo termine destinati a studenti e giovani professionisti. I prezzi degli immobili sono più accessibili rispetto al centro, con una media di circa 2.785 euro al metro quadro
- Navile: in fase di riqualificazione, offre opportunità interessanti per investimenti immobiliari. La crescita residenziale e i progetti di sviluppo in corso rendono questa zona adatta sia per affitti a breve che a lungo termine. I prezzi di acquisto sono competitivi, con una media di circa 3.300 euro al metro quadro
- Porto-Saragozza: vicino al centro e ben servita dai mezzi pubblici, questa zona è ideale per lavoratori pendolari. La presenza di servizi e la vivacità del quartiere la rendono adatta per affitti a lungo termine. I prezzi si attestano su una media di 3.500 euro al metro quadro
- Bolognina: si distingue da multiculturalità e globalizzazione, questa zona offre immobili a prezzi più contenuti, con una media di circa 2.500 euro al metro quadro. È adatta per affitti a lungo termine rivolti a una clientela giovane e internazionale.
Immobili commerciali a Bologna
Bologna offre per certo opportunità d’acquisto di immobili da destinare all’affitto per commercianti al dettaglio:
- centro storico: il cuore pulsante della città, caratterizzato da un intenso flusso pedonale e turistico. Le vie principali, come Via Ugo Bassi e Via Rizzoli, offrono locali commerciali con elevata visibilità. I prezzi per l’acquisto di negozi in queste zone possono variare significativamente in base alla posizione e alle dimensioni. Ad esempio, un locale di 250 mq è attualmente in vendita a 859.000 euro
- Via Farini e Galleria Cavour: queste zone sono considerate tra le più lussuose di Bologna, ospitando boutique di alta moda e gioiellerie. La presenza di marchi prestigiosi le rende particolarmente attrattive per investimenti nel settore retail di lusso
- Bolognina: il quartiere sta attraversando una significativa riqualificazione urbana, con l’introduzione di nuove infrastrutture e spazi commerciali. L’aumento della domanda in quest’area la rende interessante per investimenti a medio-lungo termine. Con prezzi degli immobili commerciali ancora accessibili rispetto al centro storico
- San Donato: conosciuto anche come Fiera, questo quartiere è ideale per chi cerca immobili commerciali con budget contenuti. La presenza del quartiere fieristico e di numerosi negozi e ristoranti lo rende attrattivo per attività commerciali
- Quartiere Porto: situato vicino al centro, questo quartiere offre locali commerciali con prezzi mediamente richiesti di circa 2.430 euro al metro quadro.
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